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          中國能夠走出當前房地產的困境嗎?
          Can China get out of the current real estate mess?
          ■ 易憲容 [第3528期 2022-10-16發表]

          易憲容
            1958年10月生於江西上高。曾在華東師範大學、中國社科院學習,分別獲得學士、碩士、博士學位。曾在中國人民大學做博士後。為國際新制度經濟學學會會員。曾在湖南師範大學、香港大學、中國社科院金融所工作?,F為青島大學財富管理研究院院長。專長為制度經濟學、現代金融理論和中國金融、房地產理論等,並為國內多所名牌大學EMBA課程的教授。


          當前中國房地產之困境,可能實際情況要比政府公布的數據要悲觀得多。這不僅表現為房地產開發投資和住房銷售急劇下降,住房庫存快速增加,更表現為土地市場冷淡、房地產融資急劇萎縮、二手房大量湧現而少有交易發生,表現為整個市場的信心喪失等。2021年下半年,中國房地產市場就開始調整,並很快就走向蕭條,之後政府出臺一系列的救市政策,五花八門都有,但是到目前為止,持續了一年多的房地產市場蕭條繼續。所以,在“十一”黃金周假期前,中央政府不得不推出幾大重磅的房地產救市政策,希望通過組合拳的方式來重啟房地產市場,讓房地產市場逐漸復甦??梢?,當前中國房地產市場形勢有多嚴峻。

           

          房市面臨嚴峻挑戰


          當前中國房地產市場嚴峻性主要表現為住房銷售急劇下降、土地市場冷清及房價持續下跌。最近克而瑞研究中心發布的數據顯示,9月中國百強房地產企業單月住房銷售金額5709億元,環比增長10%,遠低於去年同期增長20%的水平,而且1-9月份百強房地產企業住房銷售金額減少幅度仍然保持在負增長45%以上的較高水平。同時,9月份百強房地產企業的住房銷售額下降25%,不過這些房地產企業住房銷售下降幅度連續4個月有所收窄,呈現弱勢復甦。比如,9月份越秀地產、卓越集團的住房銷售金額增長超過100%的業績;華潤置地、招商蛇口、綠地等房地產企業的住房銷售金額增長也在35%以上;而碧桂園、保利發展、萬科9月份住房銷售金額增長分別為15%、0%、7%。其中,碧桂園以單月超過400億元的住房銷售金額增長並位於行業之首,它是唯一一家住房銷售金額突破400億元的房地產企業。

          在百強房地產企業中,9月份業績年衰退的房地產企業數量仍然達到近7成,僅3成房地產企業實現了單月業績年增長,而且多以是國資背景或外資房地產企業。前30強房地產企業中,也僅有9家房地產企業實現年增長,而那些處於債務危機中的房地產企業其業績年增長基本上處於負60%以上惡劣環境中。在中國樓市住房整體銷售業績下降的背景下,1-9月房地產企業住房銷售金額達到千億元的僅有15家,而住房銷售金額突破3000億元的依然只有碧桂園、保利發展和萬科。也就是說,就當前中國房地產市場的整體形勢來看,中國銷售的負增長困局並沒有多少緩解,只是些許的弱勢復甦而已。

          因為,從國家統計局的數據來看,1-8月全國住房銷售金額仍然保持負增長30%以上的水平,估計1-9月最好的態勢也可能只是負增長有些許收窄而已。當前中國房地產市場這種形勢不僅表明為在一系列的刺激政策下中國居民對這些政策反應十分微小,政策效應十分有限,還可能表現在統計上的同比基數效應上。因為,2021年全國住宅銷售金額增長基本上是環比持續快速下跌的,從1-2月份的143.5%,到1-9月份的17.8%,及1-12月份的5.3%。2021年中國樓市這種環比全年持續快速下行,既有2020年基數效應的因素,也有從2021年下半年開始,中國樓市就開始全面大幅向下調整的因素,所以,2021年1-12月的住房銷售金額增長幅度不僅及年初1-2月增長幅度的一個零頭。也就是說,儘管2021年住房銷售金額達到16.3萬億人民幣的歷史最高水平,但是從2021年下半年開始,房地產市場住房銷售出現急劇下降,其增長基數也就越來越小。所以,以2022年的同比來看,中國樓市住房銷售金額第三季度的負增長是有些微收窄,但這更可能是基數效應的問題,並非當前房地產市場形勢有多少改善。因為,當前房地產市場下行壓力還在持續、市場信心及居民購買力還處於低位,房地產市場的困境根本就可能得以緩解。

          而這種房地產市場的困境更表現為房價全國性變化下跌還在持續。中國房地產指數研究院10月1日發布《百城價格指數報告》顯示,在三季度,無論是新房,還是二手房,其房價下跌的趨勢並沒有改變,還在繼續下跌。三季度,百城新建住房價格累計下跌的城市有62個,比二季度增加7個。二手房價格累計下跌的城市有73個,比二季度增加13個。從年初以來,哈爾濱、昆明、南寧等20個城市新建住房和二手房的價格各季度累計都呈現下跌態勢。民間研究機構公布的數據是這樣,國家統計局公布的數據也是一樣。從國家統計局公布的8月份70個大中城市房價變化來看,房價全國性普遍下跌也是十分明顯。8月份,無論是新建商品住房還是二手住房,二線城市房價同比分別下降1.0%和2.8%,降幅比上月份別擴大0.5個和0.3個百分點。三線城市房價同比分別下降3.7%和4.2%,降幅比上月份分別擴大0.5個和0.3個百分點。也就是說,就全國的房地產市場價格來說,在8月份,除了一線城市房價開始企穩之外,二線以下城市的房價仍然處於全面下跌態勢中,而且越是二線以下的城市,越是經濟不發達地區的城市,其房價下跌的幅度更大。比如,那些沒有納入國家統計局統計的70個大中城市之外的四線以下城鎮,房價下跌的幅度更是會大。即使是二線城市,鄭州、武漢、天津等城市,一年來其房價下跌幅度是巨大,而即將公布的9月份房價數據估計同樣如此。

           

          房市前景仍具高度不確定性


          當前中國房地產市場的困境或形勢的嚴峻性,當然不利當前中國經濟的穩增長,也不利於GDP增長,所以,為了重啟居民對房地產信心,刺激居民的住房消費需求,以此來保經濟增長,政府救市政策出臺近期更是密集。比如,以政治角度來定調“保交樓”,以此來提振居民購買住房的信心;國務院常務會議強調支持剛性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。更重要的是,在9月底,人民銀行、銀保監會發布通知,對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市,政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限,把住房按揭貸款利率、住房公積金利率降低到歷史最低水平;而財政部則出臺住房交易置換可享受退稅優惠;監管機構要求6大國有商業銀行在今年最後幾個月,新增房地產業淨融資6000億元等。

          政府這些救市政策的重心是以政治角度定調“保交樓”。因為,儘管該事件所涉及的爛尾樓項目僅300多個,規模不是很大,但如果“爛尾樓停貸事件”處理不當,不僅容易向全國的房地產市場蔓延,引爆更多的爛尾樓,引發房地產、商業銀行及金融市場危機,更是容易引發居民對房地產市場的信心完全喪失,居民沒有一點願意再進入住房預售市場。如果這種情況發生,整個中國房地產立即崩塌。所以,該事件發生之後,政府立即以政治的角度定調“保交樓”。不過,“爛尾樓停貸事件”本來是一個經濟問題,如果以政治方式來處理是否能夠有效地達到目標,應該是相當不確定的。因為,這些爛尾樓信貸事件所涉及的項目不僅利益關係會錯綜複雜,房地產開發商是否實質上有意願聽從這種政治安排同樣是不確定的,所以這些保交樓項目是什麼時候完成是不確定的。如果“保交樓”所涉及的項目不能夠及時完成,居民對房地產市場的信心則無從談起。目前鄭州出現的情況就是如此,“保交樓”政策是推動得紅紅火火,但不少房地產開發商還是採取觀望應對態度。

          還有,這次出臺的重磅救市政策基本上是針對住房消費者而發,無論是住房信貸優惠還是住房稅收優惠,都是如此。政府是希望“三箭齊發”的組合拳來重新啟動居民的住房消費需求,讓房地產市場擺脫當前的困境。不過,這些房地產政策對市場的刺激效果如何,就目前形勢來看,應該還是相當不確定的。一則政府這些政策目標是刺激住房消費需求,以此來啟動市場,但由於消費者的購買住房支付能力是多層次的,所以住房消費需求的釋放是一個漸進的過程。它不僅取決於優惠政策的力度,也取決於房價下跌幅度。住房政策的優惠力度越大,房價下跌幅度越大,住房消費需求的釋放程度就越大,反之亦然。也就是說,當前中國住房消費性住房需求釋放程度基本上取決於房價下跌程度。但是房價大幅下跌,既會觸及既得利益者的利益,也會進一步強化市場預期逆轉,使得購買住房者的意願更是弱化,住房交易進一步萎縮等惡性循環。這也是中國房地產市場難以走出當前困境的關鍵所在。

          還有,這些優惠政策假定購買一套住房只會消費,而不會用做住房投資,但實際上這種假定是不成立。我記得早幾年在加拿大時,不少國人移民加拿大後,由於有在中國炒房豐富的經驗,他們到加拿大後,就是利用加拿大持有一套住房可以稅收優惠這個漏洞,同樣把溫哥華和多倫多的房地產市場炒得風生水起,加拿大房地產市場炒作之風大起。所以,在當前沒有稅收政策對購買一套住房進行事中及事後限制的情況下,中國住房炒作者是否利用只購買一套住房優惠政策重新啟動房地產市場的炒作應該是相當不確定的。關鍵還是要看各城市房價的市場預期,至於那些房價大幅下跌的城市,住房投資者不會輕易地進入這個市場。如果住房投資者不進入,這些優惠的稅收政策及信貸政策要快速地啟動市場是小概率事件。

          二是如果政府還是以老基調或老思維希望房價穩定或不下跌(而當前政府的“穩房價、穩預期”基本上是這個思路),試圖以強力度的購買優惠政策來刺激住房消費需求,這當然會讓那些支付能力較高的住房消費需求不斷地釋放出來,但肯定這些需求是十分有限的,因為這些優惠政策能夠節省的購買住房成本與本金比還是微不足道的。

          三是,住房置換交易的稅收優惠政策,目的是降低居民在住房交易中的成本,促進二手房市場交易,刺激居民的改善性住房需求。但這同樣涉及到房地產市場的預期問題,如果房價還在持續下跌,這種住房轉換的退稅優惠與房價下跌比同樣微不足道的。而且當住房交易許多限制條件放開之後,湧入房地產的二手房會急劇增加,這必然會增加房價下跌的壓力。

          所以,就目前中國房地產市場形勢來說,要擺脫當前市場之困境,就在於讓頂在天花板的房價能否逐漸向下調整,並通過房價的向下調整來釋放住房的消費需求。而居民的住房消費需求是多層次的,所以居民消費需求的釋放是一個漫長的過程,房地產市場的困境要想在短期內化解幾乎是不可能的事情。再加上,房地產市場存在著一場巨大的利益博弈,要在房價下跌與消費性需求釋放之間達到一個平衡同樣是一個漫長的過程,所以當前中國房地產市場要擺脫當前的困境基本上是處於嚴重的不確定性中。


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